🏠“2025년 8월 주택담보대출 금리·DSR 규제 총정리 | 내 집 마련 보금자리론 모기지 가이드”

 

 

 

내 집 마련은 금리만 보는 게임이 아닙니다. 기준금리 흐름, DSR(스트레스 DSR), 지역별 규제(LTV·600만 한도·실거주 의무), 정책모기지 금리를 함께 확인해야 실제 대출 가능 금액이 보입니다. 아래 표와 실사례로 바로 계산해서 판단할 수 있게 정리했습니다.

핵심 요약(2025-08-27 기준)

• 한국은행 기준금리: 2.50% (7월 동결, 8월 회의도 동결 예상)
• 정책모기지(보금자리론) 고정금리: 3.65%~4.05% (만기·유형별 상이)
• 수도권·규제지역 신규 주택구입 주담대 총한도 6억원 상한(차주·주택가격 무관, 일부 예외/전환 규정 존재)
• 스트레스 DSR 3단계 시행: 변동·혼합금리 대출 DSR 산정 시 가산금리 100% 적용(수도권은 최대 +1.5%p 기준)
• 다주택자 대출 제한, 1주택자는 6개월 내 기존주택 처분·입주 의무 등 부가요건 강화

 

목차

1. 기준금리·모기지 금리 현황
2. DSR & 스트레스 DSR 쉽게 이해하기
3. 스트레스 DSR 숫자로 보는 계산 사례
4. 지역별 규제: LTV·600만 한도·실거주 의무
5. 정책모기지(보금자리론) 최신 금리표
6. 체크리스트 & 실전 팁
7. 자주 묻는 질문(FAQ)

 

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1) 기준금리·모기지 금리 현황 (2025년 8월 기준)

• 한국은행 기준금리: 2.50% (7월 동결, 8월 28일 회의도 동결 전망 다수)
• 시중 주담대 평균 금리: 평균 3.9~4.1%대(은행·상품·신용조건에 따라 차이)
• 보금자리론 금리: 3.65%~4.05%(만기별 차등)
• 정책모기지: 보금자리론 3.65~4.05%(만기/유형별)
• 우대금리 적용 시: 최저 2.65%~2.95%   

👉 금리는 낮아졌지만, 실제 대출 가능액은 DSR 규제로 제한됩니다.

 

2) DSR & 스트레스 DSR 쉽게 이해하기

DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율입니다. 은행권은 원칙적으로 DSR 40% 이내가 가이드라인입니다. 스트레스 DSR은 변동·혼합금리 대출의 금리상승 위험을 반영하기 위해 DSR 계산시 금리를 가산해서 산정합니다. 2025-07-01부터 3단계가 시행되어, 수도권은 가산금리 최대 +1.5%p를 100% 적용해 산정(비수도권은 일정 유예/완화 구간 존재)합니다.

• 연소득 5,000만 원 직장인
  • 금리 4% 기준: 약 3억 5천만 원 가능
  • 스트레스 DSR(5.5% 적용): 약 2억 9천만 원 가능
• 자동차 할부 월 50만 원 보유 시
  • 상환 가능액 줄어들어: 2억 4천만 원 → 스트레스 적용 시 2억 원 수준

👉 다른 대출이 있다면 실제 한도는 크게 줄어듭니다.

 

3) 스트레스 DSR ‘숫자로’ 보는 계산 사례

가정: 만기 30년, 원리금균등상환

사례	월 상환여력	DSR 계산금리	추정 가능 대출액	비고
① 연소득 5,000만원(월 상환한도 약 166만원)	166만원	4.0%	약 3.48억원	기본 금리로 산정
①-스트레스 DSR 적용(수도권 +1.5%p)	166만원	5.5%	약 2.92억원	한도 약 -16%
② 기존 자동차할부 월 50만원 보유	116만원	4.0%	약 2.43억원	부채 합산으로 대폭 감소
②-스트레스 DSR 적용(수도권 +1.5%p)	116만원	5.5%	약 2.04억원	한도 약 -16%

※ 실제 심사 금리·만기·상환방식·보험료·수수료 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

 

4) 지역별 규제: LTV·6억원 한도·실거주 의무

• 투기과열지구 (서울 강남 등) → LTV 최대 40%
• 조정대상지역 (수도권 일부) → LTV 최대 50%
• 비규제지역 (지방 일부) → LTV 최대 70%
• 수도권·규제지역 총 대출 한도: 최대 6억 원

👉 집값이 아무리 높아도, 실제 대출은 최대 6억 원까지만 가능합니다.

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• 수도권·규제지역 주택구입 주담대 총한도 6억원 상한(주택가격·소득과 무관한 상한) 도입
• 다주택자의 추가 구입에 대한 대출 원칙적 제한
• 1주택자가 추가 구입 시 기존주택 6개월 내 처분 및 신규주택 6개월 내 입주 의무
• LTV: 규제지역·수도권 생애최초 LTV가 80% → 70%로 하향(일반 차주는 더 낮음)

예시 A — 서울 12억원 아파트

생애최초 LTV 70%면 이론상 8.4억원이지만, 6억원 상한이 먼저 걸려 대출 6억원까지만 가능.

예시 B — 수도권 7억원 아파트

LTV 70%는 4.9억원. 6억원 상한보다 작으므로 대출 4.9억원 수준(심사 변동).

 

5) 정책모기지(보금자리론) 최신 금리표

고정금리 상품으로, 전자약정/우대 적용 시 금리가 더 낮습니다. (공시일: 2025-08-01)

상품	10년	15년	20년	30년	40년	50년
u-보금자리론	3.75%	3.85%	3.90%	3.95%	4.00%	4.05%
아낌e-보금자리론	3.65%	3.75%	3.80%	3.85%	3.90%	3.95%

※ 소득·주택가격·보증·우대조건 등에 따라 달라질 수 있습니다.

 

6) 체크리스트 & 실전 팁

• DSR 40% 역산해서 월 상환가능액(세후·기존부채 포함)부터 계산
• 수도권/규제지역은 6억원 상한이 먼저 적용되는지 확인
• 변동·혼합금리는 스트레스 DSR로 한도 더 보수적으로 산정
• 생애최초·청년·신혼은 정책모기지 우선 검토
• 금리 하락 시 대환(리파이낸싱) 수수료·중도상환수수료·말소비용까지 총비용 비교

 

7) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 스트레스 DSR은 실제 금리를 올리나요?

A. 아닙니다. 심사용 계산금리에 가산해 대출 한도 산정에만 반영합니다. 실제 약정금리는 별도입니다.

Q2. 수도권 6억원 상한이면 집값이 높아도 6억원 이상 못 빌리나요?

A. 네. 생애최초 LTV가 70%라도, 상한이 6억원이므로 그 범위 내에서만 가능합니다(일부 전환·잔금성 대출 예외 규정 참고).

Q3. 1주택자가 이사하려면 어떤 의무가 있나요?

A. 기존주택 6개월 내 처분과 신규주택 6개월 내 입주 의무가 부과됩니다(수도권·규제지역).

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